Bruto-netto gronddiscussie

Bouwkavel betekent niet meer dan een stuk grond van een bepaalde afmeting waarop onder bepaalde voorwaarden een huis mag worden gebouwd. Aan elke bouwkavel kleeft een ‘wat’ en ‘hoe’ vraag. ‘Hoe’ gaat uit van het volume dat mag worden gebouwd, meestal een opgave van het maximaal aantal kubs (m3) waaraan een te bouwen woning mag voldoen. Daarnaast wordt soms ook een opgave van de maximale grondmaat van de woning gegeven (footprint). Verdere bepalingen zijn de maximale hoogte van het huis en de afstand van de bebouwing tot de grens van de kavel (rooilijn). Rooilijnen variëren nogal. In dichtbebouwde omgevingen soms slechts twee meter tussen huis en kavelgrens. Als de buurman dit ook aanhoudt bedraagt de afstand tussen twee woningen vier meter. Niet fraai, in veel volgepakte nieuwbouwwijken kom je dit tegen. Voor je gevoel te grote huizen op te kleine kavels die tegen elkaar staan. De ‘hoe’ vraag wordt bij bouwkavels in nieuwbouwwijken omschreven in een kavelpaspoort.

De ‘wat’ vraag omschrijft wat je al dan niet mag bouwen. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, meestal volop met beperkingen. Wel of geen plat dak, zadeldak of lessenaarsdak. Wel of geen hout, staal, beton of gemetselde stenen. Er zijn weinig wijken waar alles mag. Een welstandscommissie en de gemeentelijke  vergunningverleners beoordelen of een ontwerp van de gewenste woning al dan niet aan de eisen voldoet. Oosterwold maakt het kopers van een grondperceel gemakkelijk: er is geen welstand en er bestaat veel vrijheid. Wel moet een woning, zoals overal in Nederland, aan het bouwbesluit (lichte versie) voldoen.

Woonerf in Oosterwold is vergelijkbaar met netto-kavel

Een bouwkavel in een nieuwbouwwijk betekent in feite het verkrijgen van netto-grond. De straat met de stoep, de nutsvoorzieningen en de riolering liggen er al. Ook parkeervoorzieningen voor de ontvangst van bezoek. De ruimte hiervan heeft geen effect op het netto-kaveloppervlak. In Oosterwold ligt dit anders. Hier wordt van bruto-grond uitgegaan. Van de maatvoering van een stuk grond  gaan het aanliggende straatdeel tot het midden van weg af, de sloten, greppels en de bermen waar ook de nutsvoorzieningen in worden gelegd. Verder moet rekening worden gehouden met de verplichte inrichting van minimaal 50% stadslandbouw, verhardingen, publiek groen en een doorwaadbare zone van twee meter langs drie zijden van de kavelgrens. Alles bij elkaar opgeteld en afgetrokken betekent dit dat een woonerf van maximaal 25% van de totale kavelmaat overblijft. Het woonerf mag niet worden versnipperd en is vergelijkbaar met de netto-grond van een kavel in een nieuwbouwwijk.

Hoewel Oosterwold geen welstand kent, er worden wel beperkingen opgelegd hoe groot de bebouwing ten opzichte van de totale kavelmaat mag zijn. Uitgerekend met Bruto Vloer Oppervlak (BVO). Met een éénlaagse woning betekent dit de helft van het totale woonerf van 25%, dus 12,5% ofwel een achtste van de totale kavelmaat. En die 12,5% gaat uit van alle nuttige beloopbare binnenruimte van de woning plus de dikte van de buitengevels. Ook een kelder of een verdiepingsvloer worden in Oosterwold als BVO gezien. Verder mogen op het woonerf, binnen landelijk geldende voorwaarden, vergunningvrije bijgebouwen op het woonerf worden toegevoegd.

Stadslandbouw maakt Oosterwold uniek

Wat betekent dit allemaal in de praktijk. Enkele voorbeelden: een bruto-kavel van 1200 m2 in Oosterwold geeft een netto-woonerf van 300 m2 (25%) met de mogelijkheid van maximale bebouwing van 150 m2 BVO (12,5%). De resterende 75% gaat op aan infrastructuur (25%) en je houdt het genot van 600 m2 (50%) aan stadslandbouw. Nu als voorbeeld een kleiner grondperceel van bijvoorbeeld 500 m2. Het woonerf bedraagt dan 125 m2 (25%) waarop maximaal 67,5 m2 (12,5%) mag worden gebouwd en je houdt het genot van 250 m2 aan stadslandbouwgrond (50%). Hoe groter de kavel, hoe meer BVO en hoe groter het huis dat mag worden gebouwd. Het vergelijken van een grondperceel in Oosterwold met een bouwkavel in een doorsnee nieuwbouwwijk is eigenlijk appels met peren vergelijken. Een kavel in een nieuwbouwwijk van netto 300 m2 vergelijken we nu met een grondperceel in Oosterwold van 1200 m2. Maar in Oosterwold krijg je er als kaveleigenaar wel het genot (en verplichting) van 50% aan stadslandbouw bij (600 m2). En dit is uniek ten opzichte van alle nieuwbouwkavels in Nederland. Met 300 m3 zit je in een nieuwbouwwijk hutje-aan-mutje en Oosterwold is dan met zijn open landschap een verademing. Voor alle helderheid nog even de optel en aftreksom bij een grondstuk van 1200 m2: 300 m2 netto woonerf (150 m2 BVO) plus 600 m2 genot aan stadslandbouw en 25% foetsie aan infrastructuur. Maak zo op elke gewenste kavelafmeting je eigen rekensom.

visual MVRDV